2011-05-04 | 11:05:27

Задаток в сделках с недвижимостью: как защитить свои интересы

 

   Заключая любую сделку, стороны хотят иметь какую-то гарантию того, что обязательства будут исполнены в полном объеме. Самыми распространенными гарантиями являются неустойка, поручительство, залог и задаток. Все они относятся к способам обеспечения исполнения обязательств. Сегодня мы поговорим о задатке.

 

Что такое задаток


Гражданский кодекс РФ определяет задаток как денежную сумму, которую одна из договаривающихся сторон выдает другой стороне в счет причитающихся с нее по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

 

Условие о задатке должно быть выражено только в письменной форме. Это может быть отдельный документ, например соглашение о задатке. Наряду с этим допускается прописать условие о задатке и в тексте договора.

 

Особенно распространен задаток в сделках купли-продажи недвижимости.

 

Покупателя устраивает приобретаемое имущество, а продавца — сумма денег, которую хочет заплатить покупатель. Но купить недвижимость — не то же самое, что купить хлеб в магазине. Сделка не одномоментная и требует времени на оформление. За это время как одна, так и другая сторона теоретически могут передумать участвовать в сделке. Стороны решаются прибегнуть к задатку: покупатель передает продавцу определенную сумму денег. Задаток связывает стороны и гарантирует им определенные неудобства, которые они могут понести, если откажутся от сделки.

 

Что будет с задатком, если стороны передумают заключать сделку

 

Итак, продавец и покупатель договорились о продаже и даже составили договор, в котором упомянуто условие о задатке.

 

Если все пойдет по первоначальному плану, покупатель должен будет доплатить продавцу оставшуюся часть денег, а продавец — передать продаваемое имущество.

 

А вот если одна из сторон откажется от сделки, будут иметь место следующие последствия:

 

— если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны. То есть если покупатель передумает покупать недвижимость, то он теряет задаток;
— если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, то эта сторона обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

 

В нашем случае, если продавец передумал расставаться с недвижимостью, он будет обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.

 

В этом и заключается обеспечительная функция задатка: стороны под страхом потерять деньги не должны отказываться от своих обязательств.

 

Если же стороны договора полюбовно договорились прекратить договорные отношения, то задаток возвращается покупателю.

 

На практике все происходит, как и написано выше.

 

Но, соглашаясь на задаток, стороны договора должны помнить о моменте заключения договора с недвижимым имуществом: в некоторых случаях, несмотря на соглашение о задатке, денежная сумма не может расцениваться как задаток.

 

Договор и задаток на примерах

 

Соглашение о задатке будет действительным лишь в том случае, если договор, в счет которого был внесен задаток, является заключенным.

 

Не все договоры с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Это право собственности на недвижимое имущество регистрируют во всех случаях, а договоры, предметом которых является недвижимое имущество, регистрируют лишь в ряде предусмотренных законом случаев.

 

Сделки (договоры), НЕ подлежащие регистрации:

 

 договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.). В данном случае в ЕГРП регистрируют только переход права собственности к покупателю;

 

— договоры мены объектов нежилого назначения;
— договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года;
— предварительные договоры;
— брачные договоры (подлежат обязательному нотариальному удостоверению);
— договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды).

 

Государственной регистрации подлежат следующие виды договоров:

 

— договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (в общем, купля-продажа жилых помещений);
— договоры мены жилых домов, квартир и их частей, а также доли в праве общей собственности на них;
— договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта);
— договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;
 договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года;
— договоры участия в долевом строительстве.

 

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (согласия на заключение договора). Как правило, это выражается в подписании договора сторонами. Хотя в некоторых случаях в тексте договора может быть обозначен конкретный срок, когда договор вступает в силу и считается заключенным.

 

Ситуация с задатком на примерах

 

Допустим, продается гараж.

 

Продавец и покупатель составили и подписали договор купли-продажи, в котором предусмотрено, что покупатель в счет исполнения своих обязательств по договору вносит продавцу задаток в размере 10% от стоимости гаража. До момента регистрации права собственности гаража покупатель решил отказаться от сделки, о чем известил продавца.

 

Гараж относится к недвижимому имуществу нежилого назначения, а это означает, что договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации в ЕГРП. Такой договор считается заключенным и вступившим в силу с момента его подписания продавцом и покупателем. Таким образом, продавец имеет полное право не возвращать задаток.

 

А вот если продавец передумает продавать гараж, то покупатель имеет право потребовать задаток в двойном размере.

 

Рассмотрим другой пример. Продается квартира. Продавец и покупатель составляют и подписывают договор, в котором предусмотрено, что покупатель передает продавцу задаток в размере 10% от стоимости приобретаемого жилья. Деньги (задаток) переданы, но покупатель находит лучший вариант и отказывается от договора. Имеет ли право продавец оставить задаток себе?

 

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В рассматриваемом случае договор не был зарегистрирован, стороны только подписали его. Это значит, что договор не является заключенным. И это говорит о том, что продавец не вправе оставлять задаток себе, у него попросту нет законных оснований для этого. Если продавец откажется возвращать деньги добровольно, то покупателю следует обращаться в суд с исковым заявлением к продавцу.

 

Точно так же, если продавец передумывает продавать квартиру, а договор еще не зарегистрирован, то покупатель не вправе рассчитывать на двойную сумму задатка.

Использование материалов с сайта разрешено только с письменного разрешения администрации сайта «Breal»