Инвестиции в недвижимость должны быть хорошо продуманными. Это влечет за собой большие расходы, которые покупатели могут покрыть за счет собственных сбережений, но чаще всего покупка квартиры связана с оформлением ипотеки. Итак, давайте рассмотрим, как купить такую недвижимость пошагово - в кредит или без.
Из этой статьи вы узнаете:
• Где и как лучше покупать квартиру?
• Искать предложения недвижимости
• Как профинансировать покупку квартиры?
• Покупка квартиры в кредит - шаг за шагом
• Кредитоспособность клиента
• Проверка квартиры перед покупкой
• Подписание предварительного договора купли-продажи квартиры
• Подача заявки на кредит и других документов
• Правильная покупка недвижимости

Где и как лучше покупать квартиру?
Первым шагом на пути к покупке квартиры будет определение наших предпочтений в отношении потенциальной недвижимости. Установим такие вопросы, как:
• расположение,
• размер - площадь и количество комнат,
• вторичный или первичный рынок,
• тип конструкции,
• состояние квартиры - на сдачу, или ремонт,
• принадлежащий подвал, подсобное помещение, парковочное место, гараж,
• этаж, на котором будет расположена квартира,
• максимальная цена за недвижимость.
Важное решение, сужающее поле поиска, - определение местоположения квартиры. Вам необходимо указать город и район или районы, которые вы предпочитаете. Хотите ли вы жить недалеко от центра и, таким образом, иметь более легкий доступ к важным объектам инфраструктуры, или предпочитаем жить в пригороде, но в непосредственной близости от зон отдыха? Оптимальное местоположение должно соответствовать тому, где вы живете сейчас, подходит ли вам данный район или вы бы предпочли жить в другом месте.
Другой вопрос, который следует учитывать, - это выбор рынка, на котором следует искать помещение. В нашем распоряжении рынок первичной и вторичной недвижимости. У обоих есть свои плюсы и минусы.
Квартиры на первичном рынке, как правило, расположены вдали от центра города, они могут обеспечить перспективные возможности для развития недвижимости и обычно дороже, чем подержанные, но современные квартиры. Они могут быть устроены свободно или рассчитываться на дизайнера, нанятого застройщиком или жилищным кооперативом.
При покупке квартиры на раннем этапе инвестирования, покупатели принимают на себя определенный риск. По сути они приобретают «дыру в земле», а это значит, что время, необходимое для заселения в жилье в таких случаях, будет намного больше, чем в случае с квартирами вторичного рынка. Последние могут располагаться в самом центре и иметь меньшую стоимость квадратного метра. Иногда можно встретить предложения о продаже квартир в состоянии, позволяющем сразу въехать, но обычно по привлекательной цене можно найти те объекты, которые требуют капитального ремонта.
Как только вы узнаете, где вы будете искать квартиру для покупки и какой рынок будете рассматривать, пришло время определить, какой размер собственности поставлен на карту. Будет ли это небольшая квартира для одного человека - например, однокомнатная квартира, или мы ищем квартиру на много лет, предполагая, что семья будет расти.
Тип строительства жилья имеет значение для многих покупателей. Вы рассматриваете 4-этажный блок или небоскреб? Вы готовы купить квартиру в новостройке, в малогабаритном доме, в закрытом особняке? Стоит проверить, будет ли в квартире подвал, гараж или кладовая. Вам нужно знать, хотите ли вы жить, например, на первом этаже, или же вы не против жить на 4 этаже в многоквартирном доме без лифта. Остается решить, будет ли квартира предана ремонту, или вы готовы сразу переехать, но во втором случае вы должны согласиться с существующим состоянием квартиры.
Это лишь некоторые из многих вещей, которые вам необходимо учесть, прежде чем начинать поиск недвижимости. Для многих потенциальных покупателей важнейшим критерием при выборе квартиры является ее цена. Особенно это зависит от его размера и местоположения.
Где искать предложения недвижимости?
Определив предпочтения, связанные с покупкой квартиры, вы можете приступить к поиску квартиры мечты. У вас есть несколько вариантов на выбор:
• Самостоятельный, пассивный или активный поиск предложений по продаже недвижимости.
• Использование брокера по недвижимости.
• Выбор предложения застройщика (касается первичного рынка).
Если вы начинаете искать квартиру сами, вы можете просматривать объявления о недвижимости в Интернете и в прессе, спрашивать у друзей и семьи или использовать рекламу и буклеты, которые обычно распространяют продавцы. Популярные сайты социальных сетей, которые также могут быть местом, где можно опубликовать предложение о покупке места, могут оказать большую помощь в поиске идеального места.
Хорошая идея для всех тех, кто не хочет или по разным причинам не может искать квартиру самостоятельно, - обратиться за помощью к агенту по недвижимости. Он выступает в роли посредника, который ищет квартиру для клиента из базы данных жилья, которая соответствует его ожиданиям. Брокер по недвижимости работает как с покупателями, так и с продавцами. Преимущество такого решения, безусловно, в том, что ответственность за поиск недвижимости, отвечающей установленным критериям, перекладывается на другое лицо, а также то, что именно она помогает в выполнении всех формальностей, связанных с покупкой недвижимости. Обратной стороной является то, что вам придется платить за маклерство агента по недвижимости, хотя это не всегда так. Такое случается, что брокер взимает комиссию в размере нескольких процентов от стоимости квартиры или принимает оплату в виде суммы, определенной при подписании договора с лицом, продающим помещение. В этом случае мы, как покупатель, не несем этих расходов.
Как профинансировать покупку квартиры?
Одновременно с поиском недвижимости следует продумать способ финансирования такого вложения. Покупка квартиры - дорогостоящая сделка, к которой также нужно готовиться финансово. Накопление на квартиру - долгий процесс, требующий от будущих покупателей финансовой дисциплины . Как сэкономить на квартире ? Безусловно, систематическая экономия денег будет хорошим способом накопить достаточный капитал или хотя бы достаточно высокий собственный вклад для получения кредита на квартиру.
Стоит отметить, что покупка квартиры в кредит - вариант, доступный не каждому, кто планирует такое вложение. Банки ожидают, что клиенты, подающие заявку на ипотеку на квартиру, будут соответствовать следующим условиям:
• Достаточно высокая кредитоспособность - способность погасить кредитное обязательство вместе с процентами и другими расходами, например, страховыми взносами.
• Наличие как минимум 20% взноса за квартиру - это требование соответствует Рекомендациям финансовой инспекции, которые должны выполняться банковскими учреждениями, предоставляющими ссуды, но часть необходимого собственного взноса может быть заменена, среди прочего через страхование и другие виды обеспечения.
• Наличие хорошей кредитной истории в Бюро кредитной информации - стоит начать создавать ее раньше, прежде чем подавать заявку на жилищный кредит, например, взяв кредит наличными и вернув его в срок.
Это основные проблемы, если вы планируете покупать квартиру в кредит и хотите иметь возможность получить положительное решение по кредиту.
Часть денег на покупку квартиры можно взять в долг у семьи. Другое решение - продать принадлежащую вам недвижимость, например, участок под застройку или коммерческое помещение. Все зависит от индивидуального финансового положения человека, желающего приобрести недвижимость.
Покупка квартиры в кредит - шаг за шагом
Если вы настроены купить квартиру в кредит в банке, следует подавать заявку на получение такого обязательства только после того, как вы выберете квартиру. Очень часто при оформлении ипотеки на квартиру одним из документов, которые необходимо предоставить в банк, является предварительный договор купли-продажи недвижимости.
В основном покупка квартиры в кредит предполагает следующие этапы:
1. Поиск квартиры для покупки, соответствующей ожиданиям клиентов.
2. Проверка платежеспособности отдельного клиента - с помощью онлайн-калькулятора или у кредитного посредника.
3. Осмотр квартиры перед покупкой.
4. Подписание предварительного договора купли-продажи квартиры.
5. Подача заявки на кредит с необходимыми приложениями.
6. Подписание кредитного договора.
7. Заключение договора купли-продажи квартиры с нотариусом - в форме нотариального акта, по которому будет предоставлен банковский кредит.
Кредитоспособность клиента
Вы уже знаете, как искать квартиру и как найти недвижимость. Проверка индивидуальной кредитоспособности, которая является вторым этапом на пути к покупке квартиры в кредит в банке, не требует особой подготовки. Вы можете сами проверить, можете ли вы позволить себе ссуду в онлайн-калькуляторе. Он должен включать такие параметры, как:
• срок погашения,
• интерес,
• тип рассрочки - равный или уменьшающийся в течение срока кредита,
• лимит кредитной карты,
• сумма рассрочки прочих займов,
• размер прочих постоянных обязательств заемщика,
• ежемесячный доход семьи,
• количество человек в семье.
Калькулятор кредитоспособности укажет максимальную сумму кредита, на которую данное лицо может успешно подать заявку в выбранном банке. Следует помнить, что банк может использовать другую методологию расчета кредитоспособности, поэтому ее сумма может отличаться от той, которая указана с помощью калькулятора или рассчитана кредитным посредником.
Проверка квартиры перед покупкой
Перед покупкой следует проверить интересующую вас квартиру с юридической точки зрения. Как безопасно покупать квартиру? Если вы обратитесь к брокеру по недвижимости, он выполнит эти формальности от нашего имени. В противном случае вам следует проверить земельный и ипотечный реестр собственности - если он создан для данной собственности, просто спросите у владельца номер книги и проверьте его на веб-сайте Министерства юстиции. На сайте вы можете прочитать записи в четырех разных разделах книги:
• Первый раздел земельной книги позволяет проверить соответствие содержащихся в ней данных данным, раскрытым в кадастре недвижимости.
• В разделе II земельного и ипотечного реестра указывается, кто является реальным владельцем недвижимости и есть ли совладельцы.
• Третий раздел земельно-ипотечного реестра позволяет ознакомиться с информацией о правах, претензиях и ограничениях на недвижимое имущество.
• Цель четвертого раздела земельного и ипотечного реестра состоит в том, чтобы указать любые записи об установлении максимальной ипотеки на имущество и требования об установлении обязательной ипотеки.
С точки зрения потенциального покупателя, наиболее важными являются записи в четвертом разделе книги, поскольку они информируют, например, о том, нет ли у квартиры задолженности.
Также стоит получить справку от жилищной ассоциации, чтобы убедиться, что владелец квартиры не имеет задолженностей по платежам, например за электричество, газ, воду или другие коммунальные услуги и в аренду. В регистрационном отделе БТИ или городского управления вы можете проверить регистрационный статус в квартире и проверить налоговые обязательства, если собственник квартиры является предпринимателем.
Подписание предварительного договора купли-продажи квартиры
Как только вы узнаете, что можете позволить себе ссуду и проверили квартиру, пора подписывать предварительный договор купли-продажи недвижимости. В нем говорится, что это соглашение, по которому одна из сторон или обе стороны обязуются заключить обозначенный (обещанный) договор в будущем. Благодаря предварительному договору вы можете каким-то образом зарезервировать квартиру, которую хотите купить. Обычно при подписании предварительного договора покупатель вносит аванс или задаток в счет будущей цены сделки по покупке недвижимости.
Авансовый платеж отличается от депозита тем, что он возвратный. Если предварительный договор предусматривает предоплату и покупатель передумает, он теряет предоплату продавцу. Если продавец не выполнил обещание и не подписал окончательно договор купли-продажи недвижимости, то ему пришлось бы выплатить покупателю двойной первоначальный взнос.
Предварительный договор может быть подписан или не подписан в присутствии нотариуса в форме нотариального акта.
Подача заявки на кредит и других документов
Когда вы выберете - самостоятельно или с помощью кредитного брокера, в каком банке мы хотим оформить ипотеку, вам нужно будет подать заявку на кредит с необходимыми приложениями. Заявку на получение кредита необходимо оформить на банковской форме. К нему должны быть приложены документы:
• подтверждение личности заемщика,
• подтверждающие источник дохода и его размер,
• в отношении приобретаемой квартиры - в случае недвижимости на вторичном рынке: предварительный договор купли-продажи недвижимости, выписка из земельного и ипотечного реестра, документ, подтверждающий право собственности продавца на недвижимость, справка об отсутствии задолженности по платежам, выданная кооперативом или жилищным объединением, оценка недвижимости.
Немного другие документы относительно объекта недвижимости, подлежащей кредитованию, необходимо предоставить в банк в случае покупки квартиры на первичном рынке, то есть у застройщика. Они будут:
• предварительное соглашение о разработке,
• разрешение на строительство от застройщика,
• акт о завершении строительства,
• справка о независимости квартиры,
• документ, подтверждающий собственный вклад,
• выписка и выписка из земельной книги,
• выписка из земельно-ипотечной книги недвижимости,
• проекция объекта недвижимости, подтверждающая его полезную площадь,
• карта деления участка, включая решения деления.
В каждом банке может быть немного другой список необходимых документов, которые необходимо предоставить вместе с заявкой на получение кредита. Ипотечный заем требует наличия залога на приобретаемую жилую недвижимость, но он также может иметь другое обеспечение, в том числе поручительства, залога, перехода права собственности на обеспечение или уступки прав по договору страхования.
Если у клиента достаточно высокая кредитоспособность и хорошая кредитная история, он получит положительное решение и сможет подписать договор с банком. Кредит будет выдан не ранее, чем после подписания нотариального акта купли-продажи недвижимости .
Правильная покупка недвижимости
Когда все формальности, связанные с финансовой стороной покупки недвижимости, будут выполнены, можно будет договориться с продавцом в нотариальной конторе о подписании нотариального акта, по которому право собственности на жилую недвижимость переходит к покупателю. Вы должны заплатить за подписание нотариального акта, и гонорар нотариуса является гонораром нотариуса.
Подписание нотариального акта завершает процесс покупки квартиры - как в случае покупки квартиры в кредит, так и на собственные сбережения. Когда недвижимость находится в вашем распоряжении, очень разумно задуматься о ее страховании. Но это уже совсем другой статьи.